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问题1：庄哥，手上有个蛇口的小两房自住，手上还有150W的现金，想再入手一套改善居住，另外孩子需要保蛇口的学位。我们现在有两个方案：1、在南山买个小两房自住，预算内选择有桃苑公寓或四海公寓。2、投住分离，投资南山双学府的学位房、宝安或福田小两房，租金再在蛇口租。烦请老师点评，谢谢。

(资料图片)

回复：四海公寓位置靠近深圳湾，学校蛇口小学，蛇口中学，就没有小区花园产品也不是特别新。这种类型的冷门盘要等到所有盘涨过之后才能有行情，涨幅滞后。投资的话，不建议，虽然能涨，但估计不如大市。独栋的房子由于人口密度大，租客多，所以老化快，新的时候大家还喜欢，老旧之后，需求会快速减少。南油以老破大、老破小为主，居住体验差，学位一般。继后海、前海后，涨价也轮动到了南油少数过得去的盘。但是桃苑公寓这类老破小长远看依然是跑输大势。南山双学府挺好的，支持投住分离。

问题2：老师您好，最近看了宝安新安灵芝新村90平，值得入手吗？主要考虑宝中学位备用及后期旧改投资。谢谢

回复：新安是宝安老区，类似罗湖的情况，配套成熟但需求主要来自于当地居民，部分有宝安中学学位的次新盘价格甚至持平宝安中心；但相比于罗湖更有利的是：新安距离前海和南山都很近，所以能吸引部分小白领的注意；总体来看，距离地铁较近的小区能够略微跑赢大势，其他小区持平大势；价格太高的小区有明显的需求错配，最好不要碰；灵芝新村旧改时间太长，持有时间20年可以考虑。

问题3：庄哥，您好，最近打算换房，带学位+改善居住。总预算1000万。前两天在后海、蛇口看了几处，但是这个预算内房龄都很老了。想再去宝中看一看，老师有什么推荐吗？

回复：后海的房子都比较老，不过配套很成熟，居家氛围浓厚，后海1000可以考虑蔚蓝海岸了，带北师大南山附小和附中学位，也还可以。蛇口的次新房1000只有栖游家园这种小三房可以买到，但是学校很一般。带育才学位的海境界一期小三房1100多还能买到，其他像雍景湾，海月华庭，后海公馆这些就更高了。不过蛇口新房招商花园城二期1000可以买到三房，但是独栋产品，没有花园社区。

宝安中心区学校好点的，宝安中学教育集团海天学校，还没出成绩。宝安实验学校，全深圳前30名，拿着1000的预算似乎也买不到好一点的三房，海天学校可以看看丽晶国际和天健时尚空间，但都是同片区的下等马。当然还有一种选择，打新都市茗荟二期和鸿荣源胤璇。

问题4：老师，准备了500W的首付，想给孩子选一个不错的学区，带幼儿园，首房首贷。主要围绕福田和南山选筹，您有哪些推荐呢？看了几处华侨城的老房子，您觉得这里值得入手么？

回复：华侨城的房子大致这么几种，豪宅大户型，以纯水岸，天鹅堡，香山美墅为代表。改善型次新房，以首地荣御，侨香诺园，新天鹅湖，燕晗山苑为代表。改善型老小区，以锦绣花园为代表。老塔楼，以中旅广场为代表。老楼梯房，以东西组团为代表。

华侨城的豪宅大户型，改善次新房，自住和投资都可以，不过起步门槛很高。老旧楼梯纯投资长周期可以买。改善型老小区，居住还可以，投资一般。老塔楼，不要碰！

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